乐居财经 李礼6月26日,申港证券发布房地产行业研究周报。

投资摘要:

每周一谈: LPR 利率下调 房贷利率进入历史低位


【资料图】

6 月 20 日,中国人民银行下调 LPR 利率,1 年期 LPR 为 3.55%,5 年期以上LPR 为 4.2%,均较上月下降 10BP,为 2022 年 8 月后 10 个月内首次降息。进入 2021 年后,1 年期 LPR 利率共下调 30BP,5 年期 LPR 下调 45BP,对降低居民和企业端的资金成本起到积极作用。

当前多地房贷利率已低至 4%,基准利率下调将向贷款端传导,本轮 LPR 利率下调后将推动实际房贷利率下行。根据贝壳研究院统计,6 月百城首套平均房贷利率为 4%,二套平均房贷利率 4.91%,均与上月持平;截至 6 月中旬,贝壳研究院监测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在 4.1%及以上的水平上,尽管房贷利率调整机制落地后,部分城市的实际利率可由当地结合需求决定,但房贷利率实际下行幅度较大的时段仍是在 LPR 下调后;本次 5 年期 LPR 下调将进一步压降贷款利率,首套平均房贷利率有望进入“3 字头”。

本轮地产下行期房贷利率下调幅度不及以往,但贷款利率水平已达历史低位。相较于 2008、2011、2014 三轮地产行业低位,本轮利率累计下调幅度为45BP,为历次最低值;但从房贷利率绝对水平来看,根据人民银行统计,截止至 2023 年一季度,个人住房贷款的加权平均利率为 4.14%,与贝壳研究院的统计数据基本一致,在本次 LPR 下调后,房贷利率将进一步下行,已触及几轮周期内的历史低位。

从放款周期来看,贷款放款速度较快。根据贝壳研究院统计,6 月百城平均房贷放款周期 23 天,与 5 月持平,较近期低位 3 月份 21 天的放款周期提升 2 天,但仍处于近期低点。

降息降低贷款成本并提升购房者支付能力,随之新增的需求也将提振市场信心。7-8 月为销售淡季,此外 6 月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿,后续市场的信心面临进一步走弱的可能,在这一节点适时下调 LPR 利率,将减轻购房者置业压力,并释放一部分置业需求。观望情绪再度回升背景下,新增需求将提升商品房成交活跃度并削弱对房价的悲观预期,提振市场信心;后续仍需政策对合理需求释放积极引导,推动购房者的心理预期企稳回升。

数据追踪(6 月 12 日-6 月 18 日):

新房市场:30 城成交面积单周及累计同比分别为-46pct、7pct,一线城市42pct,23pct,二线城市-53pct,1pct,三线城市-26pct,10pct。

二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比 8pct,累计同比 46pct。

土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比-10pct,成交建筑面积累计同比8pct,成交金额累计同比-6pct,土地成交溢价率为 7%。

城市行情环比:北京(2pct),上海(6pct),广州(-2pct),深圳(-49pct),南京(-4pct),杭州(-5pct),武汉(35pct)。

投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团;关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展,保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。

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